Was zählt als Eigenkapital bei der Bank?

Als Eigenkapital akzeptieren Banken Ersparnisse (Giro-, Tagesgeld-, Festgeldkonten), Bausparguthaben, Wertpapiere (mit Abschlag), Rückkaufswerte von Lebensversicherungen sowie Eigenleistungen (Muskelhypothek). Schenkungen von Eltern oder Verwandten sind ebenfalls anrechenbar, wenn sie klar dokumentiert und nicht rückzahlbar sind.

Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, Vollfinanzierungen sind möglich – aber teuer. Ohne Eigenkapital sind die Zinsen deutlich höher, da die Bank ein größeres Ausfallrisiko trägt. Außerdem verlangen Banken bei Vollfinanzierungen eine sehr gute Bonität und ein sicheres, hohes Einkommen. Wer die Wahl hat, sollte erst ausreichend Eigenkapital ansparen.

Wie beeinflusst das Eigenkapital den Zinssatz?

Der Beleihungsauslauf (Darlehenssumme geteilt durch Immobilienwert) ist einer der wichtigsten Zinsparameter. Je niedriger der Auslauf, desto besser der Zinssatz. Wer von 90 auf 80 Prozent Auslauf wechselt, spart oft 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte – über eine Laufzeit von 15 Jahren ergibt das bei 300.000 Euro Darlehen schnell 4.000 bis 10.000 Euro Zinsersparnis.

Können Eltern mir Eigenkapital schenken?

Ja, Eltern können Geld schenken und dieses kann als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden. Wichtig: Die Bank möchte in der Regel einen Schenkungsnachweis sehen, und das Geld sollte möglichst einige Monate vor dem Kreditantrag auf Ihrem Konto eingegangen sein. Steuerlich gilt: Schenkungen bis zu 400.000 Euro von jedem Elternteil sind alle zehn Jahre steuerfrei.

Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel brauchen Sie wirklich?

Was zählt als Eigenkapital?

Unter Eigenkapital verstehen Banken alle Mittel, die Sie selbst in die Finanzierung einbringen – also ohne Fremdkapital aufgenommen zu haben. Dazu zählen in erster Linie Ersparnisse auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten sowie Beträge auf dem Bausparvertrag (sowohl Guthaben als auch das zugeteilte Bauspardarlehen). Auch Wertpapiere wie Aktien, ETFs oder Anleihen werden von den meisten Banken als Eigenkapital akzeptiert – allerdings oft nur mit einem Abschlag von 10 bis 20 Prozent, da der Wert schwanken kann. Rückkaufswerte von Kapitallebensversicherungen oder privaten Rentenversicherungen können ebenfalls eingesetzt werden. Wer handwerklich geschickt ist, kann auch Eigenleistungen (sogenannte Muskelhypothek) als Eigenkapital einbringen. Banken akzeptieren hierfür meist 10 bis 15 Prozent der Bausumme als anrechenbaren Wert – vorausgesetzt, die Leistungen sind realistisch und dokumentierbar. Nicht als Eigenkapital zählen: Darlehen von Freunden oder Verwandten (sofern rückzahlbar), Dispositionskredite oder andere Kontokorrentkredite. Schenkungen der Eltern hingegen können als Eigenkapital eingebracht werden, sofern sie klar als solche dokumentiert sind.

Die 20-Prozent-Regel: Warum sie gilt

Die Empfehlung, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen, hat einen konkreten Hintergrund: Sie schützt sowohl den Käufer als auch die Bank vor einer Überschuldungssituation. Aus Bankensicht gilt: Je höher der Beleihungsauslauf (also das Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert), desto größer das Risiko. Bei einem Beleihungsauslauf von über 80 Prozent verlangen Banken üblicherweise einen Risikoaufschlag auf den Zinssatz. Das können 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte sein – ein Unterschied, der sich über 15 oder 20 Jahre Zinsbindung auf mehrere tausend Euro summieren kann. Für den Käufer bietet das Eigenkapital außerdem einen Sicherheitspuffer: Sinkt der Immobilienwert, gerät man nicht sofort in eine Situation, in der das Darlehen den Wert der Immobilie übersteigt (Überschuldung). In Düsseldorf, wo die Immobilienpreise langfristig stabil bis steigend sind, ist dieses Risiko begrenzt – dennoch sollte man es nicht ignorieren. Wer 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, profitiert also doppelt: günstigere Zinsen und größere finanzielle Sicherheit.

Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital zahlen

Ein häufiger Fehler bei der Finanzierungsplanung: Käufer kalkulieren das Eigenkapital nur auf Basis des Kaufpreises und vergessen dabei die Kaufnebenkosten. Das kann fatal sein. In Nordrhein-Westfalen summieren sich die Kaufnebenkosten auf rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 bis 2,0 Prozent Notar und Grundbuch sowie bis zu 3,57 Prozent Maklercourtage. Diese Kosten entstehen beim Kauf unweigerlich, sind aber wertbildend – sie erhöhen Ihren Anschaffungswert, nicht den Wert der Immobilie. Banken sind daher in der Regel nicht bereit, die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren. Selbst wenn es einen Kreditgeber gibt, der es tut, zahlen Sie jahrelang Zinsen auf Kosten, die keinerlei Gegenwert haben. Die goldene Regel lautet daher: Die Kaufnebenkosten müssen vollständig aus eigenen Mitteln finanziert werden. Nur dann ist Ihre Finanzierung wirklich solide aufgestellt.

Finanzierung mit wenig Eigenkapital: Ist das möglich?

Eine Vollfinanzierung (100 Prozent des Kaufpreises ohne Eigenkapitaleinsatz) oder sogar eine 110-Prozent-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten) ist grundsätzlich möglich – aber mit erheblichen Einschränkungen und Risiken verbunden. Banken, die Vollfinanzierungen anbieten, verlangen meist ein deutlich höheres Einkommen, eine sehr gute Bonität und eine erstklassige Immobilienlage. Der Zinssatz liegt deutlich über dem Marktniveau, da das Risiko für den Kreditgeber erheblich höher ist. Für eine 400.000-Euro-Immobilie kann der Zinsunterschied zwischen einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital und einer Vollfinanzierung 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte betragen – das ergibt über 15 Jahre mehrere zehntausend Euro Mehrkosten. Vollfinanzierungen können sinnvoll sein, wenn Sie zwar kein liquides Eigenkapital haben, aber ein sehr sicheres und hohes Einkommen (z. B. Beamte, Ärzte) und die Immobilie in einer stark nachgefragten Lage liegt. Als generelle Empfehlung gilt sie jedoch nicht – der Aufbau von Eigenkapital vor dem Kauf ist fast immer der wirtschaftlichere Weg.

Wie Sie Eigenkapital schnell ansparen

Wenn Sie noch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, gibt es verschiedene Strategien, um schneller voranzukommen. Der effektivste Hebel ist das monatliche Sparen: Richten Sie einen automatischen Dauerauftrag auf ein Tagesgeldkonto ein und behandeln Sie diesen Betrag wie eine feste Ausgabe. Gleichzeitig lohnt es sich, vorhandene Mittel effizient zu nutzen. Lassen Sie Ersparnisse nicht unverzinst auf dem Girokonto liegen, sondern wählen Sie Tages- oder Festgeldkonten mit attraktiven Zinsen. Wer einen bestehenden Bausparvertrag hat, sollte prüfen, ob er bespart und zuteilungsreif ist – das Bauspardarlehen kann als günstiger Baustein in die Finanzierung integriert werden. Elternschenkungen, Erbschaften oder der Verkauf von Wertpapieren können den Eigenkapitalaufbau erheblich beschleunigen. Wichtig: Lassen Sie sich rechtzeitig beraten, weil große Geldbewegungen kurz vor dem Kreditantrag von Banken kritisch geprüft werden. Herkunftsbelege sollten daher immer verfügbar sein.