Kaufnebenkosten in Düsseldorf: Diese Kosten kommen auf Sie zu

Überblick: Kaufnebenkosten in Düsseldorf

Beim Immobilienkauf in Düsseldorf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Viele Erstkäufer unterschätzen diese Posten – und stehen dann vor bösen Überraschungen, wenn die Finanzierung bereits steht. Um das zu verhindern, lohnt es sich, die Kaufnebenkosten bereits in der frühen Planungsphase vollständig zu berücksichtigen. In NRW sind die Kaufnebenkosten im bundesweiten Vergleich besonders hoch. Die Haupttreiber sind die hohe Grunderwerbsteuer und – sofern ein Makler beteiligt ist – die Maklercourtage. Insgesamt müssen Käufer in Düsseldorf je nach Konstellation mit Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einem Objekt mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet das zwischen 50.000 und 60.000 Euro zusätzlicher Kosten – die in der Regel vollständig aus Eigenkapital bestritten werden müssen, da Banken diese nicht mitfinanzieren. Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei wesentlichen Blöcken zusammen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten inklusive Grundbucheintrag sowie gegebenenfalls Maklerprovision.

Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 Prozent

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises – ein Satz, der seit 2015 unverändert gilt und zu den höchsten in Deutschland zählt. Nur in Bayern und Sachsen ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent deutlich niedriger. Die Steuer entsteht beim Abschluss des notariellen Kaufvertrags und wird vom Finanzamt per Steuerbescheid festgesetzt. Sie ist in der Regel innerhalb eines Monats nach dem Bescheid fällig – also oft noch bevor der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Wird die Steuer nicht rechtzeitig bezahlt, verweigert das Grundbuchamt die Umschreibung. Gut zu wissen: Bei Verwandten ersten Grades (z. B. Eltern-Kind) fällt in bestimmten Konstellationen keine Grunderwerbsteuer an. Auch bei Scheidungsübertragungen oder Umstrukturierungen im Rahmen von Unternehmen gibt es Ausnahmen. Im Regelfall – also beim Kauf unter fremden Dritten – ist die volle Steuer zu entrichten.

Notarkosten und Grundbucheintrag

Beim Immobilienkauf ist der Notar zwingend vorgeschrieben: Nur ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist rechtsgültig. Die Notarkosten richten sich nach der Gebührenordnung (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) und sind damit bundeseinheitlich geregelt. Sie betragen in der Regel etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen die Kosten für den Grundbucheintrag – also die Umschreibung des Eigentums auf den neuen Eigentümer sowie die Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Diese Gebühren liegen bei weiteren 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Insgesamt sollten Käufer für Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Die Notarrechnung wird in der Regel einige Wochen nach dem Beurkundungstermin gestellt. Wichtig: Auch wenn der Kauf nachträglich scheitert (z. B. weil die Finanzierung nicht zustande kommt), sind die Notarkosten für den bereits beurkundeten Vertrag in voller Höhe zu zahlen. Lassen Sie sich daher erst beurkunden, wenn die Finanzierungszusage vorliegt.

Maklerprovision in Düsseldorf

In Deutschland gilt seit Dezember 2020 das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf: Wer den Makler beauftragt (in der Regel der Verkäufer), zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Die andere Hälfte kann an den Käufer weitergegeben werden. In der Praxis wird die Maklerprovision in Düsseldorf häufig hälftig geteilt, also je 1,785 Prozent des Kaufpreises für Käufer und Verkäufer – zusammen ergeben das die marktüblichen 3,57 Prozent. Ob eine Maklerprovision anfällt, hängt davon ab, ob ein Makler in die Transaktion eingebunden war. Bei Privatverkäufen ohne Makler entfällt dieser Posten. Da in Düsseldorf viele Immobilien über Makler vermarktet werden, ist die Courtage jedoch in den meisten Fällen einzukalkulieren. Ein häufiger Irrtum: Die Maklerprovision ist nicht verhandelbar, da sie gesetzlich durch die Hälftungsregelung begrenzt ist. Aber nicht jeder Makler verlangt den Maximalanteil. Bei gezielter Recherche und direktem Kontakt zum Eigentümer können Sie Objekte finden, bei denen keine oder nur eine geringe Maklerprovision anfällt.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten für eine Wohnung in Düsseldorf

Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Düsseldorf für 450.000 Euro. Dann ergeben sich folgende Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 29.250 Euro
• Notar und Grundbucheintrag (ca. 1,8 %): 8.100 Euro
• Maklerprovision Käufer (1,785 %): 8.033 Euro
• Gesamte Kaufnebenkosten: ca. 45.383 Euro (ca. 10,1 % des Kaufpreises)
• Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten): ca. 495.383 Euro
• Davon müssen aus Eigenkapital stammen: mindestens 45.383 Euro (Nebenkosten) + 20 % von 450.000 Euro = 90.000 Euro = insgesamt ca. 135.383 Euro